Cổ tức thị trường văn phòng của tuyến Elizabeth: Tại sao các phân khúc ngoài rìa London lại vượt trội so với khu vực trung tâm London vào năm 2025

Thị trường văn phòng London từ lâu đã là câu chuyện của hai thành phố. Trong nhiều thập kỷ, khu vực trung tâm—được xác định bởi West End, City of London và Midtown—thống trị như trung tâm quyền lực doanh nghiệp, với mức giá thuê cao và tỷ lệ trống thấp. Nhưng vào năm 2025, một sự chuyển dịch lớn đang diễn ra. Các khu vực ngoại vi được kết nối bởi Elizabeth Line—từng bị coi là vị trí thứ cấp—nay đang vượt trội so với các khu vực trung tâm về tạo giá trị, chênh lệch giá thuê và cơ hội tái định vị chiến lược. Sự đảo ngược này không phải là hiện tượng tạm thời mà là một sự điều chỉnh cấu trúc được thúc đẩy bởi sự kết nối đô thị được tái định nghĩa, hiệu quả chi phí và ưu tiên thay đổi của người thuê.

Elizabeth Line: Chất xúc tác cho sự tái tưởng tượng đô thị

Elizabeth Line, tuyến đường sắt xuyên thành phố trị giá 20 tỷ đô la của London, đã trở thành điểm then chốt của sự chuyển mình này. Bằng cách rút ngắn thời gian di chuyển giữa các khu vực ngoại vi như Canary Wharf, Vauxhall và Heathrow với trung tâm London, tuyến đường này đã tái định nghĩa khái niệm “gần” trong kỷ nguyên hậu đại dịch. Ví dụ, một nhân viên ở Canada Water giờ đây có thể đến City of London chỉ trong 12 phút, so với 30 phút theo các tuyến truyền thống. Điều này đã mở ra một lớp vị trí văn phòng mới kết hợp giữa giá cả phải chăng và khả năng tiếp cận, tạo nên một “tầng hai” bất động sản cao cấp.

Dữ liệu cho thấy một câu chuyện thuyết phục. Tỷ lệ trống văn phòng cao cấp ở các khu vực trung tâm như West End Core chỉ ở mức 0,3%, trong khi các khu vực ngoại vi như Southbank và Heathrow có tỷ lệ gần 5%. Tuy nhiên, giá thuê ở các khu vực ngoại vi thấp hơn 20–30% so với trung tâm, ngay cả khi nhu cầu từ các công ty công nghệ, dịch vụ chuyên nghiệp và logistics tăng mạnh. Sự khác biệt này không chỉ là về chi phí—mà là về giá trị. Người thuê đang đánh đổi một phần nhỏ của mức giá cao để giảm 10–15% chi phí vận hành, một sự đánh đổi ngày càng hấp dẫn khi áp lực lạm phát vẫn tiếp diễn.

Chênh lệch giá thuê: Cơ hội kinh doanh chênh lệch mới

Khoảng cách giá thuê giữa các khu vực trung tâm và ngoại vi đã tạo ra mảnh đất màu mỡ cho kinh doanh chênh lệch. Hãy xem xét trường hợp một công ty fintech quy mô vừa chuyển từ City of London sang Vauxhall. Bằng cách chuyển đến một văn phòng hạng A trong tòa nhà mới được tái phát triển, công ty này tiết kiệm được 25% chi phí thuê, đồng thời vẫn giữ được 90% lực lượng lao động hiện tại có thể di chuyển thuận tiện. Đây không phải là kịch bản giả định—mà là thực tế đang diễn ra trên thị trường.

Các con số rất rõ ràng. Năm 2024, nhu cầu thực tế ở các khu vực ngoại vi tăng 18%, vượt 6% so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, phát triển đầu cơ ở các khu vực ngoại vi đang tăng tốc, với 4,3 triệu ft2 diện tích văn phòng cao cấp “có khả năng nhất” dự kiến sẽ ra mắt vào năm 2028. Điều này hoàn toàn trái ngược với trung tâm, nơi nguồn cung phát triển bị hạn chế bởi các quy định quy hoạch và chi phí xây dựng tăng cao. Kết quả? Một vòng tuần hoàn tự củng cố: giá thuê thấp thu hút người thuê, thúc đẩy nhu cầu, từ đó biện minh cho việc đầu tư thêm vào hạ tầng và tiện ích.

Tái định vị chiến lược: Hiệu quả chi phí song hành tăng trưởng

Xu hướng tái định vị năm 2025 nhấn mạnh sự thay đổi rộng lớn hơn trong chiến lược bất động sản doanh nghiệp. Các công ty không còn ưu tiên “uy tín” hơn tính thực dụng. Thay vào đó, họ áp dụng mô hình “hub-and-spoke”, với văn phòng trung tâm dành cho ban điều hành và các vị trí đối ngoại, trong khi các bộ phận hậu cần và công nghệ được phân bổ về các khu vực ngoại vi. Cách tiếp cận này giúp giảm chi phí, tăng tính linh hoạt và phù hợp với xu hướng làm việc kết hợp.

Ví dụ, một công ty phần mềm doanh nghiệp lớn gần đây đã giảm diện tích văn phòng tại West End xuống 30% và chuyển 400 nhân viên đến một văn phòng mới tại Paddington. Động thái này giúp tiết kiệm 2,1 triệu bảng mỗi năm tiền thuê, đồng thời nâng cao sự hài lòng của nhân viên nhờ tiếp cận các tiện ích hiện đại và rút ngắn thời gian di chuyển. Những trường hợp như vậy đang trở thành tiêu chuẩn, không còn là ngoại lệ.

Hàm ý đầu tư: Nên phân bổ vốn ở đâu

Đối với nhà đầu tư, các hàm ý rất rõ ràng. Thị trường trung tâm, dù vẫn mạnh mẽ, ngày càng bị định giá quá cao. Giá thuê cao cấp tại West End đã tăng 6,3% mỗi năm trong năm năm qua, nhưng với tỷ lệ trống gần như bằng không, tiềm năng tăng trưởng bị giới hạn. Ngược lại, các khu vực ngoại vi mang lại tỷ lệ rủi ro-lợi nhuận hấp dẫn.

1. Tài sản tái định vị: Tập trung vào các tòa nhà hạng B và C ở các khu vực kết nối với Elizabeth Line đang được nâng cấp ESG. Những tài sản này, thường bị đánh giá thấp do chứng chỉ hiệu suất năng lượng (EPC), có thể được chuyển đổi thành tài sản có nhu cầu cao với chi phí đầu tư tương đối khiêm tốn.
2. Dòng phát triển: Nhắm tới các dự án đầu cơ ở khu vực ngoại vi, đặc biệt là những dự án đã có hợp đồng thuê trước. 4,3 triệu ft2 diện tích cao cấp “có khả năng nhất” dự kiến vào năm 2028 là mỏ vàng cho các nhà đầu tư giai đoạn đầu.
3. Văn phòng dịch vụ và không gian linh hoạt: Nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt ở các khu vực ngoại vi đang tăng 22% mỗi năm. Nhà đầu tư nên cân nhắc hợp tác với các nhà vận hành như WeWork hoặc IWG để tận dụng xu hướng này.

Con đường phía trước

Thị trường văn phòng London đang ở điểm bùng phát. Elizabeth Line không chỉ cải thiện khả năng kết nối—mà còn tái định nghĩa địa lý kinh tế của thành phố. Đối với người thuê, thông điệp rất rõ ràng: chuyển đến các khu vực ngoại vi để tối ưu hóa chi phí và khả năng mở rộng. Đối với nhà đầu tư, cơ hội nằm ở việc khai thác tiềm năng bị đánh giá thấp của những khu vực này.

Khi chu kỳ hết hạn hợp đồng thuê 2025–2029 diễn ra, xu hướng chuyển dịch về chất lượng sẽ tiếp tục—nhưng định nghĩa về “chất lượng” đang thay đổi. Những người chiến thắng trong kỷ nguyên mới này sẽ là những ai nhận ra rằng tương lai của thị trường văn phòng London không nằm ở trung tâm, mà ở các hành lang được tạo ra bởi Elizabeth Line.