Thay đổi trên thị trường nhà ở: Các yếu tố kinh tế cơ bản thay thế cho đầu cơ

Theo chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller, giá nhà tại Mỹ đã tiếp tục giảm trong tháng Sáu, đánh dấu tháng thứ tư liên tiếp sụt giảm, cho thấy vai trò của thị trường nhà ở đang chuyển từ động lực tạo dựng tài sản sang một lĩnh vực đang vật lộn để theo kịp lạm phát. Chỉ số tổng hợp 20 thành phố giảm 0,3% so với tháng trước và chỉ tăng 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng hàng năm yếu nhất kể từ tháng 7 năm 2023. Khi điều chỉnh theo lạm phát, điều này có nghĩa là tăng trưởng thực tế của giá nhà đã chuyển sang âm trong năm qua, khi chỉ số giá tiêu dùng tăng 2,7% trong cùng kỳ [1].

Xu hướng này phản ánh sự hạ nhiệt rộng hơn của thị trường nhà ở, với nhu cầu cơ bản yếu dù đang trong mùa mua bán hè truyền thống. Mức tồn kho đã tăng liên tục trong 21 tháng, với số lượng nhà rao bán tăng 25% so với một năm trước. Các nhà phân tích tại EY-Parthenon dự đoán giá nhà có thể chuyển sang âm tính theo năm vào cuối năm do nhu cầu yếu và nguồn cung tăng [1]. Thị trường cũng đang bị hạn chế bởi chi phí vay cao và chi phí xây dựng tăng, điều này làm giảm hoạt động của các nhà xây dựng [1].

Sự phân hóa địa lý đã trở thành một đặc điểm nổi bật của thị trường nhà ở, với một số thành phố lớn ghi nhận mức tăng giá đáng kể trong khi những nơi khác lại giảm. Ví dụ, New York ghi nhận mức tăng hàng năm 7,0%, cao nhất trong tất cả các khu vực đô thị được theo dõi. Chicago và Cleveland cũng chứng kiến mức tăng trưởng mạnh lần lượt là 6,1% và 4,5%. Ngược lại, các thành phố Sun Belt truyền thống như Phoenix, Tampa và Dallas lại gặp khó khăn, với Tampa ghi nhận mức giảm tệ nhất ở mức 2,4% hàng năm. San Diego và San Francisco cũng đã gia nhập nhóm các thị trường có biến động giá âm, đánh dấu sự thay đổi đáng chú ý so với những năm bùng nổ trước đó [2].

Sự chuyển dịch khu vực này dường như được thúc đẩy bởi các yếu tố kinh tế bền vững hơn, như tăng trưởng việc làm và khả năng chi trả tương đối. Các trung tâm công nghiệp truyền thống đang vượt lên so với các thành phố Sun Belt, vốn trước đây được ưa chuộng nhờ mức tăng giá bùng nổ. Các nhà phân tích cho rằng sự điều chỉnh này phản ánh một quỹ đạo dài hạn ổn định hơn cho thị trường nhà ở, nơi giá trị tăng trưởng gắn liền với các điều kiện kinh tế rộng lớn hơn thay vì sự đầu cơ [2].

Việc thị trường nhà ở chuyển từ giai đoạn tăng trưởng hai con số sang trạng thái trì trệ khi điều chỉnh theo lạm phát là một dấu mốc lịch sử. Trong đại dịch, giá trị nhà ở tăng với tốc độ vượt xa lạm phát, tạo ra sự gia tăng tài sản đáng kể cho chủ sở hữu nhà. Hiện nay, khi giá không theo kịp lạm phát, giá trị thực của tài sản nhà ở đã bị xói mòn trong năm qua [1]. Nicholas Godec của S&P Dow Jones Indices lưu ý rằng trạng thái cân bằng mới này có thể đại diện cho một thị trường nhà ở lành mạnh hơn về lâu dài, nơi giá trị tăng trưởng phù hợp hơn với các yếu tố kinh tế cơ bản như tăng trưởng việc làm và thay đổi nhân khẩu học thay vì hoạt động đầu cơ [2].

Nhìn về phía trước, thị trường vẫn đang trong giai đoạn chuyển tiếp. Dù các mô hình mua bán theo mùa đã mang lại một số đợt tăng giá tạm thời trong nửa đầu năm, xu hướng tổng thể vẫn là sự điều chỉnh. Các nhà phân tích dự đoán tăng trưởng hàng năm có thể sẽ chuyển sang âm trong những tháng tới, với áp lực tiếp tục lên nhu cầu và nguồn cung tăng giữ cho giá không tăng mạnh. Thị trường nhà ở không còn là động lực tạo dựng tài sản như những năm gần đây, nhưng có thể đang hướng tới một quỹ đạo bền vững và gắn liền với nền tảng kinh tế hơn.

Nguồn:

[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation

[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...

[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY