房市變動：經濟基本面取代投機
美國房價連續第四個月下跌，6月20大城市指數月減0.3%、年減2.1%，創2023年以來最疲弱增長。經通脹調整後，實際價格增長轉為負值，因房價漲幅落後於年增2.7%的CPI，顯示在庫存上升與高借貸成本下，市場正在降溫。區域表現分歧，紐約（7.0%）與芝加哥（6.1%）表現優於表現疲弱的Sun Belt城市如坦帕（-2.4%），主因為當地經濟表現更強。
根據S&P CoreLogic Case-Shiller指數，美國房價已連續第四個月下跌，顯示房地產市場正從財富增長引擎轉變為難以跟上通脹步伐的狀態。20大城市綜合指數按月下跌0.3%，按年僅增長2.1%，為自2023年7月以來最弱的年度增幅。經通脹調整後，這意味著過去一年實際房價增長已轉為負值，因同期消費者物價指數上升2.7% [1]。
這一趨勢反映出房地產市場整體降溫，儘管正值傳統夏季購房旺季，基礎需求依然疲弱。庫存水平已連續21個月上升，房屋掛牌數量較去年同期增加25%。EY-Parthenon的分析師預計，由於需求疲弱和供應增加，房價到年底可能會出現年度負增長 [1]。市場同時受到高借貸成本和高建築成本的限制，這抑制了房屋建商的活動 [1]。
地理分化已成為房地產市場的顯著特徵，一些主要城市房價大幅上漲，而其他城市則出現下跌。例如，紐約錄得7.0%的年度增長，為所有追蹤的大都會區中最高。芝加哥和克里夫蘭分別錄得6.1%和4.5%的強勁增長。相比之下，傳統的Sun Belt城市如鳳凰城、坦帕和達拉斯表現不佳，其中坦帕表現最差，年度下跌2.4%。聖地牙哥和舊金山也加入了房價變動為負的市場行列，這標誌著它們從早期繁榮時期的顯著轉變 [2]。
這種區域性轉變似乎由更可持續的經濟基本面推動，例如就業增長和相對可負擔性。傳統工業中心的表現超越了此前因房價爆炸性增長而受青睞的Sun Belt城市。分析師認為，這種重新調整反映了房地產市場更穩定的長期走勢，房價升值更緊密地與廣泛的經濟狀況相關，而非投機熱潮 [2]。
房地產市場從雙位數增長時期過渡到經通脹調整後停滯的階段，具有歷史意義。在疫情期間，房價增速遠超通脹，為房主創造了大量財富。如今，隨著房價無法追上通脹，過去一年房地產財富的實際價值已經減少 [1]。S&P Dow Jones Indices的Nicholas Godec指出，這種新均衡從長遠來看可能代表著更健康的房地產市場，房價升值更貼近就業增長和人口結構變化等經濟基本面，而非投機活動 [2]。
展望未來，市場仍處於過渡階段。雖然季節性購房模式在上半年為房價帶來了一些暫時性提振，但整體趨勢仍然是溫和。分析師預計，未來幾個月年度增長很可能轉為負值，需求持續承壓且供應上升將抑制房價上漲。房地產市場已不再是近年來的財富增長引擎，但它可能正朝著更可持續、經濟基礎更穩固的方向發展。
來源：
[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation
[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...
[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY
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